12月18日到21日，中央经济工作会议在北京举行。21日晚上，会议新闻通稿正式播发。

对于此次会议将向房地产行业“发大红包”，事先大家普遍有所预期，但当通稿公布之后，我还是感到出乎意外！

下面，先让我们学习一下通稿中关于房地产行业的表述：

第三，化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

这里面有三点，力度之大出乎意料：

第一，“要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”。

这里面最令人震撼的，是鼓励自然人购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。也就是说，国家不但承认了住房的投资性需求，还鼓励上规模、上档次。

要知道，在房价上涨压力最大的时候，官方是限制投资性需求的，对于改善性需求都加以了一定的限制。后来，楼市陷入低迷之后，先是承认了改善性需求，给予了首套房待遇。随后，又承认了投资性购房需求。“鼓励自然人成为租赁市场的房源提供者”，则将投资性需求推向了极致。

那么问题来了。房地产税将来怎么收？此前很多人一直误认为，房产税会采用累进制，房子越多、税收越重。我在此前的文章中多次说过，未来买房就是爱国，不会有累进制房地产税。现在看来，我的判断是正确的。

但未来的房产税，注定是带有很强地域色彩的，一线城市肯定税率偏高，三四五线城市弄不好基本上不收。但整体而言，房地产税只是个“痒痒挠”！

第二，鼓励开发商降价。这是此前没有的提法。怎么鼓励？当然是降低企业税费，或者给予土地或者等方面的补偿。

第三，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。也就是说，鼓励开发商大鱼吃小鱼。事实上，现在很多“小鱼”已经活不下去了，急于转型或者撤离。有国家政策鼓励，有贷款、税费上的支持，这种兼并当然会进行得更加顺利。这也是此前没有公开提出的政策。

在会议通稿中文版正式播发之前，新华社先播发了英文版，一度出现了一个误解或是误译：“撤销落后的房屋所有权限制”。中文版通稿出来之后，表述是“要取消过时的限制性措施”，至于是针对什么，没有说。但从语义上看，应该是指跟上述新举措不符合的限制性措施。

应该说，中央经济工作会议给房地产行业送上了“特大红包”。但由于库存量太大，全国楼市因此全面逆转，出现新一轮牛市，仍是不可能的。但房地产板块借机炒作一下，一线城市、强二线城市房价再涨一涨，都是没有问题的。整体而言，楼市在这个冬天不再那么寒冷。

从人口迁徙趋势看2016年哪个城市房价会涨？

12月17日，同策咨询研究部联合同海咨询发布的《35个大中城市商品住宅投资价值研究》报告显示，在包括北上广深等一线、省会及重点二线在内的35个大中城市中，供需比在1.1以下位于合理区间的城市仅有7个，其中房价最高的深圳供需比数字最小，仅有0.57。供需比低的城市，未来房价有可能会继续上涨。

而青岛、长春、兰州、沈阳、贵阳、大连六个城市的供需比均超过3，大连供需比则达到7.18，成为样本中供需关系失衡最严重的城市。

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供需比是咋回事？

“供需比小于1.1，表示供需关系处于合理区间，1.1~2之间属于相对均衡区间，供需比大于2.0，就属于供需失衡。”

对于北上广深四大一线城市来说，由于经济发展快，有更多的就业机会，人口持续流入，未来的住宅需求将保持平稳上升，但由于城市规模的限制，供地将会受到一定限制，所以供需比较低。而部分二线城市，如福州、合肥、石家庄这种区域性城市，人口流入较快，其住宅需求也较大。

上述报告还显示，在样本中的重点二线城市中，成都、厦门、天津、杭州、西安、南京，供需比排名位于中上游。

根据调研，对于部分供需比大于2.0的城市，且由于其经济放缓人口外流加速，未来市场容量小，这样的城市往往也面临较大库存压力，风险已经累积较多，开发商和投资者都要提高警惕，该类型城市主要包括太原、呼和浩特、贵阳、兰州、长春、沈阳、大连等。

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35个大中城市商品住宅投资价值排名

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北上广深人口越来越多，房价越来越贵?

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以下是最近五年的一二线城市人口流入情况：

注：数据来自各地政府统计公报或人口普查数据。 单位：万人

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如果和中国人口密度图结合，就是以下这个分布：

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人口流入呈现三个规律

第一，高度集中在三大都市圈

人口流入超过100万的13个城市，三大都市圈就占了8个，长三角有沪苏，珠三角有广深莞佛，渤海湾有京津。

长三角上海+苏州+杭州+南京+宁波+无锡+常州=流入863万人。

珠三角广州+深圳+东莞+佛山=流入796万人。

渤海湾北京+天津=流入684万人。

放在全世界来说，这三大都市圈所拥有的人口数量都将是进入前三名的。

第二，非都市圈人口，流入集中在五大枢纽城市

流入人口超过100万的城市中，只有郑州、成都、重庆、厦门、武汉五大城市不在三大都市圈。

其中的成都、重庆、武汉，这三大城市是近年来GDP快速增长的明星城市，分布在长江中上游的枢纽位置，既是国家规划中成渝都市圈、长江中游城市群的核心，又得益于近年来沿海产业转移的东风，出现在榜单上一点都不意外。

意外的是郑州和厦门。

第三，其他二三线城市，人口流入速度缓慢，甚至停滞

35个主要城市合计流入3778万人，其中前13个大城市就流入了2832万人，后面的22个二线城市，则只流入了946万人，相当于总数的25%。

事实上，这22个二线城市，基本上都是各省的省会，或者经济中心，那么可以想象，省会以下的三四线城镇，人口的停滞或者流失将不可避免。

那么，是否是人口越多的大城市越适合安家呢？

并不完全如此。

35个一二线城市中，流入缓慢的有人口千万级的石家庄和哈尔滨，流入快速的也有中等规模的东莞、佛山、厦门。

但是，如果我们换一个角度，从都市圈的角度而言，确实是人口越多的大“城市”，越适合生活。

因为在这三大都市圈里，城市与城市之间紧密联系在一起，互相叠加，专业化分工协作，经济效率更高，工作机会也会相应的变得更多。

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